Договор аренды ЕНВД для торговли

Договор аренды ЕНВД для торговли имеет существенное значение для определения и фиксирования размера арендной платы и обеспечения правомерности договорных отношений. Прежде чем принимать на себя обязательства, подписывая договор/контракт на аренду торгового помещения (зала, павильона, магазина и пр.), следует оценить правомочия другой стороны распоряжаться имуществом, являющимся объектом договора.

В этой связи необходимо определить:

• является ли он собственником помещения;
• подходит ли сдаваемая в аренду площадь под торговые операции, облагаемые ЕНВД;
• техническое и эксплуатационное состояние помещения, его соответствие действующим регламентам и требованиям, наличие технических неисправностей и особенности их устранения.

Решив все эти значимые вопросы, можно приступать к подписанию договора аренды ЕНВД для торговли.

Содержание договора

Основными пунктами документа станут:

1. Объект. Наименование помещения, его юридический адрес, точное месторасположение. Если арендуется не все здание, а по адресу находятся и другие точки, необходимо приложить поэтажный план, отметив на нем объект аренды. Без таких пометок договору грозит быть признанным ничтожным в суде. Кроме того, все помещения должны быть четко описаны, как по характеру использования, так и по метражу. Например: «арендуется торговый зал площадью сто квадратных метров и складское помещение в тридцать квадратных метров. Общая площадь объекта аренды — 130 м2». Далее надо приложить план арендуемого объекта, отметив на нем оба помещения, разграничив их схематически.
2. Наименования и другие реквизиты сторон сделки.
3. Срок действия договора. Несмотря на возможность заключения договора в устной форме в рамках ГК, все арендные обязательства на срок более 12 месяцев заключаются в письменной форме. Кроме того, такие сделки должны иметь факт государственного подтверждения их заключения. То есть, подлежат регистрации в ЕГРП имущества и сделки с ним и быть отображенными в Росреестре. Оформление таких документов занимает определенное время. Чтобы обезопасить себя на этот срок, если торговля на арендуемых площадях в рамках ЕНВД уже ведется, необходимо отобразить такое положение дел в самом договоре. Например, написать, что его условия действуют с определенного числа и распространяются на отношения, возникшие до регистрации договора.
4. Величина арендной платы, сроки и порядок ее внесения.
5. Права и обязанности участников сделки, распределение ответственности между ними, а также меры по разрешению конфликтных ситуаций. Желательно прописать досудебный порядок разрешения споров. Некоторое несовершенство законодательства позволяет находить возможности признавать сделки ничтожными по решению судов, поэтому лучше решать все спорные вопросы по взаимному согласованию, закрепив это в контракте.
6. Правила содержания арендованного помещения. Они могут быть выделены отдельным пунктом, или быть включены в Приложение, закрепляемое Дополнительным Соглашением.
7. Возможность сдачи торгового помещения, или его части в субаренду, правила и особенности такой сделки.
8. Правила и основания расторжения договора аренды ЕНВД для торговли досрочно, а также порядок продления действующих условий.

Спорные вопросы и ситуации заключения договора аренды ЕНВД для торговли

• арендодатель не является собственником сдаваемого помещения и передает его на правах субаренды. Решением владельца договор может быть расторгнут, и, оценивая судебную практику, суд может принять правоту любой из сторон. Что может обезопасить арендатора торгового помещения? В этом случае, вернуть можно только потраченные на аренду имущества деньги, но чтобы сделать это, следует четко прописать суммы и порядок их внесения, сроки, не допуская разночтений, в сам основной текст договора;
• заключение договора на срок менее года не нуждается в его регистрации и внесения записи о факте договорных отношений в Росреестр. Но в данной ситуации арендатор может получить существенное ограничение своих прав. Например, арендодатель может без предупреждения попросить освободить помещение;
• договор аренды ЕНВД для торговли на неопределенный срок тоже имеет свои особенности. Владелец помещения может отказаться от дальнейшего сотрудничества, уведомив об этом контрагента за три месяца;
• аренда помещения в жилом доме требует подтверждения того, что арендуемый объект переведен из жилого фонда в нежилой. Не стоит забывать и о действующих санитарно-гигиенических, пожарных и экологических нормах для жилых помещений;
• арендуя помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, также следует быть готовым к разночтениям в судебной практике. Некоторые юристы считают, что в данном случае арендатор принимает на себя функции налогового агента, то есть, обязан рассчитывать и перечислять НДФЛ с доходов арендодателя-физического лица в отношении выгоды от аренды.

Чтобы избежать всех разночтений, спорных ситуаций и потерь, следует заключать договор аренды ЕНВД для торговли, предварительно получив консультацию юриста, специализирующегося на данной отрасли права.